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1 UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO USFQ Colegio de Hospitalidad, Arte Culinario y Turismo Propuesta para la creación de un hotel de servicios limitados y su respectiva operación en la ciudad de Guayaquil Emprendimiento Luis Alfonso Ponce Saá Administración de Empresas de Hospitalidad Trabajo de titulación presentado como requisito para la obtención del título de Licenciado en Administración de Empresas de Hospitalidad Quito, 21 de diciembre de 2015

2 2 UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO USFQ COLEGIO DE HOSPITALIDAD, ARTE CULINARIO Y TURISMO HOJA DE CALIFICACIÓN DE TRABAJO DE TITULACIÓN Propuesta para la creación de un hotel de servicios limitados y su respectiva operación en la ciudad de Guayaquil Luis Alfonso Ponce Saá Calificación: Nombre del profesor, Título académico B Damián Ramia, MMH Firma del profesor Quito, 21 de diciembre de 2015

3 3 Derechos de Autor Por medio del presente documento certifico que he leído todas las Políticas y Manuales de la Universidad San Francisco de Quito USFQ, incluyendo la Política de Propiedad Intelectual USFQ, y estoy de acuerdo con su contenido, por lo que los derechos de propiedad intelectual del presente trabajo quedan sujetos a lo dispuesto en esas Políticas. Asimismo, autorizo a la USFQ para que realice la digitalización y publicación de este trabajo en el repositorio virtual, de conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior. Firma del estudiante: Nombres y apellidos: Luis Alfonso Ponce Saá Código: Cédula de Identidad: Lugar y fecha: Quito, diciembre de 2015

4 4 RESUMEN El creciente incremento de arribo de turistas al Ecuador así como también la mejora económica de la población en años recientes, ha contribuido para que exista la idea de crear un Hotel de servicios limitados en la ciudad de Guayaquil. En base a estudios realizados, se ha analizado que la competencia en Guayaquil para este tipo de hoteles y el segmento de clientes que se espera recibir es limitada. Estos estudios junto con estudios que determinaron porcentajes de ocupación futuros y tarifa promedio, nos deja como resultado la factibilidad de construcción del hotel en base a una inversión de aproximadamente 2.9 millones de dólares asumiendo los 2 primeros años de gracia en el pago de rentas fijas para los accionistas. El tipo de hotel será de servicios limitados sin embargo, aquellos servicios que no serán provistos por el hotel se los tercerizará, esto incluye AyB y lavandería, los cuales lograrán que los costos y gastos de aquellos departamentos bajen significativamente logrando aumentar los beneficios para los accionistas sin dejar de proveer un servicio de calidad. Palabras Clave: Hotel servicios limitados, Tercerización, Inversión, Terreno, Utilidades.

5 5 ABSTRACT The growing rate of tourist arrivals to Ecuador and also the economy improvement of the population in recent years, has contributed to the idea of creating a limited-service hotel in the city of Guayaquil. Based on studies, we analyzed that market share and competitors in Guayaquil for such hotels as well as for the guest segment is limited. These studies along with studies that determined future occupancy rates and average rate, gave us as result the feasibility of building the hotel based on an investment of approximately $ 2.9 million assuming the first 2-year grace period on payment of the fixed income for shareholders. The hotel will be limited in its services, however those services that will not be provided by the hotel will be outsourced, this includes AyB and laundry, which will reduce the costs and expenses of those departments significantly, making profits for shareholders to be better, while still providing a quality service. Key words: Limited Services Hotel, Outsourced, Investment, Land, Profit.

6 6 TABLA DE CONTENIDO Introducción... Error! Marcador no definido. Tipo de Empresa... Error! Marcador no definido. Ubicación... Error! Marcador no definido. Dimensión del Hotel... Error! Marcador no definido. Servicios... Error! Marcador no definido. Plan de Inversión... Error! Marcador no definido. Mercado Estudio de Factibilidad... Error! Marcador no definido. Adaptabilidad y conveniencia del Terreno.... Error! Marcador no definido. Análisis de Vecindario... Error! Marcador no definido. Competencia... Error! Marcador no definido. Marca Diseño y Planos... Error! Marcador no definido. Alimentos y Bebidas... Error! Marcador no definido. Información Económica y Demográfica... Error! Marcador no definido. Promedio de Ocupación Competencia... Error! Marcador no definido. Sostenibilidad Proyecto Tarifa Porcentual por segmento por día Tarifa por Segmentos Proyección Anual Proyección de Ocupación Anual Estructura de Costos y Gastos Proyección 10 Años Conclusión Bibliografía Anexos... 45

7 7 INTRODUCCIÓN Se realizó el presente proyecto con el fin de aprovechar la demanda nacional e internacional que ha aumentado durante los últimos años en el Ecuador. Precisamente, este aumento, sumado al buen momento económico que el país ha venido experimentando, ha motivado la creación de un hotel y una operadora de hoteles, con una alta proyección de crecimiento en los próximos años. El concepto del hotel es de un hotel de 3 estrellas con franquicia internacional. El hotel será un hotel tipo Budget Hotel, el cual dispondrá de una oferta de servicios limitados y algunos de los servicios serán tercerizados, como por ejemplo AyB y lavandería. El hotel estará ubicado en la ciudad de Guayaquil, principal puerto y ciudad más poblada del Ecuador. El tipo de huésped al que está dirigido el hotel es a aquel huésped que planifica sus viajes con antelación busca y compra por internet y es sensible al precio. El hotel se lo realizará en base a tres aportes de financiamiento: el primero será el terreno en donde estará ubicado; el segundo será un aporte de 1 millón de dólares por parte de uno o varios inversionistas; y el tercero será mediante un crédito de la Corporación Financiera Nacional. Todos los aportantes recibirán intereses (renta fija anual correspondiente al 8% de su inversión) como parte de su aporte antes de utilidades (renta variable anual), esto para facilitar el retorno de la inversión de la manera más rápida posible y hacer de la propuesta a inversionistas lo más atractiva

8 8 posible. Con este proyecto se intenta que la inversión sea lo más rentable posible para los inversionistas y que la operadora cuente con ingresos fijos del 5% de las ventas. TIPO DE EMPRESA Para el proyecto de tesis se ha propuesto la construcción y operación de un Hotel con servicios limitados para ejecutivos. Este hotel será un hotel de franquicia extranjera ya que este mercado esta desatendido en la ciudad con hoteles de buena calidad. UBICACIÓN El hotel estará ubicado en la ciudad de Guayaquil, en el sector Kennedy Norte al frente del Hotel Hilton Colón y del Edificio de las Cámaras, en las calles Francisco de Orellana y Víctor Hugo Sicouret esquina. En el gráfico número se muestra un mapa que detalla la ubicación del terreno: 1 Foto Localización Geográfica Terreno-Google Earth

9 9 DIMENSIÓN DEL HOTEL El hotel constará de 60 habitaciones distribuidas en 4 pisos altos más 1 de planta baja para servicios. Esto en un terreno de m2 aproximadamente. El Anexo 1 Muestra fotos detalladas del terreno donde se encontrará el Hotel. SERVICIOS El hotel constara con servicios de Cafetería (la cual será tercerizado), Business Center, WIFI, Lavandería (tercerizado), y servicios extra. PLAN DE INVERSIÓN La inversión necesaria para la construcción del hotel será de: $2,2 millones a $2,5 millones más el valor del terreno, que actualmente oscila entre los $660, dólares. En el Anexo 2 se muestra el detalle del avalúo del terreno. Para lograr la inversión se ha de requerir un préstamo con instituciones gubernamentales como la CFN, así como también con inversionistas extranjeros. La tasa de interés a la que se prestarán esos valores ha sido calculada en 8% anual. También se necesitará que inversionistas nacionales o extranjeros se integren al proyecto. Los porcentajes de inversión deberán ser no mayores a: Inversión Terreno: $660, Inversión CFN: $1 000, (o Menos) Inversión Externa: $1 000,000.00

10 10 MERCADO El mercado al que se está tratando de llegar es al mercado de hoteles de 2 y 3 estrellas que se encuentran en la ciudad, los cuales tienen porcentajes de ocupación de entre el 50% y 60% anuales. Con relación al perfil del huésped, se espera que los clientes que se hospeden sean: Turistas Internacionales: Viajeros que lleguen al ecuador y que conozcan de la marca Days Inn. Gente que haya hecho su reserva online o que nos haya encontrado por medio de alguno de los canales de comunicación que maneja la franquicia. Turistas Nacionales: Viajeros que necesiten hospedarse en la ciudad de Guayaquil a bajo costo y con buenos servicios y excelente ubicación. Ejecutivos Nacionales: Ejecutivos que viajen a la ciudad por negocios y que escojan a nuestro hotel por precio y servicio, y más importante aún por ubicación. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD El terreno donde se piensa construir el hotel está ubicado en una zona muy comercial de la ciudad de Guayaquil, sector Kennedy Norte, justo al frente del Hotel con mejor porcentaje de ocupación de la ciudad. Hotel Hilton Colón, y muy cercano a los principales centros comerciales de la ciudad como: Mall del Sol y San Marino. Además, cercano a este sitio se encuentran edificios muy importantes como el World Trade center que acoge a instituciones importantes estatales como Pro Ecuador, y también se

11 11 encuentra cercano al edificio de las Cámaras, que congrega a las principales Cámaras de la ciudad. ADAPTABILIDAD Y CONVENIENCIA DEL TERRENO El terreno actualmente se encuentra abandonado. Sus condiciones son perfectas para empezar a construir ya que esta nivelado y cubierto con una capa de cemento. Está protegido y rodeado por una malla de metal y una pared lateral, y tiene una valla de publicidad de gran tamaño en la parte interior del terreno la cual se debería retirar para empezar la construcción. El terreno tiene frente con dos calles, la calle principal, la cual es la calle de alto tráfico, y la calle secundaria. Además, cuenta con acceso a todos los servicios básicos, luz, agua, telefonía, los cuales serán contratados paulatinamente mientras se realice la obra civil. Actualmente el terreno pertenece a Gustavo Pérez Moreira, quien actuará como socio del proyecto al poner este espacio como parte de la inversión. El terreno cuenta con todos los permisos de construcción y se encuentra en una zona comercial. ANÁLISIS DE VECIENDARIO El sector es de tipo comercial. En él se encuentra el hotel más grande de la ciudad y con mayor porcentaje de ocupación como es el Hotel Hilton Colon. A los costados del hotel se encuentran edificios con una alta afluencia de oficinas, centros comerciales, oficinas públicas, etc. La siguiente es una lista que detalla los principales generadores de demanda:

12 12 1. Edificio de Las Cámaras 2. World Trade Center 3. Gobierno Zonal de Guayaquil 4. Servicio de Rentas Internas 5. Edificio Claro 6. Templo Mormón. Además el hotel estará ubicado en las proximidades del aeropuerto internacional José Joaquín de Olmedo, lo cual hace que muchos de sus potenciales clientes provengan de allí. 2 Foto Santuario Mormón-Google maps

13 3 Foto Edificio de las Cámaras-Google Maps 13

14 4 Foto Edificio SRI-Google Maps 14

15 5 Foto Gobierno Zonal Guayaquil-Google Maps 15

16 16 6 Foto World Trade Center-Google Maps COMPETENCIA En los alrededores del hotel se encuentran ubicados algunos de los competidores de nuestro negocio, guardando distancias en lo que se refiere a servicios brindados y precios por noche. Los principales competidores son: 1. Kennedy Apart Hotel 2. Hotel Castell 3. Mc Suites Hotel Boutique

17 7 Foto Kennedy Apart Hotel-Google Maps 17

18 8 Foto Hotel Castell-Google Maps 18

19 19 9 Foto Mc Suites Hotel-Google Maps MARCA Las marcas con las cuales se podría trabajar son: Después de realizar acercamientos con dichas empresas, se decidió que la marca más rentable y con la cual se podría trabajar mejor es DaysInn de Wyndham

20 20 Hotel Group. Esta decisión se la tomó en base al poco conocimiento que se tiene de Hyatt en el país, así como también a que Ibis ya tiene su proyecto de hoteles de estas características en Ecuador. DISEÑO Y PLANOS Wyndham ofrece a sus franquiciados una guía con todo lo concerniente al diseño interior y exterior, colores, programas y detalles del servicio, etc. En base a estos diseños preestablecidos y en base a las condiciones del terreno y de su locación se ha escogido el siguiente formato de Hotel: 10 Ilustración Days Inn-http://www.daysinn.com/

21 21 Cabe recalcar que el tamaño del hotel variará con respecto al de la imagen ya que se realizarán solo 5 pisos de construcción. Con relación a los planos, se ha tomado los planos brindados por la franquicia para con ellos seguir un patrón de diseño ya que no se pueden hacer grandes modificaciones que afecten la marca. 11 Ilustración Planos-http://www.daysinn.com/

22 22 12 Ilustración Planos planta baja-http://www.daysinn.com/ Hotel Lobby 13Ilustración Planos Planta alta-http://www.daysinn.com/

23 23 ALIMENTOS Y BEBIDAS Para evitar gastos una alta inversión en Alimentos y Bebidas, se ha decidido, como se mencionó anteriormente, arrendar el espacio del restaurante para una franquicia de AyB y con la cual cubrir el servicio del desayuno para los huéspedes. Teniendo en cuenta que el sector donde el hotel va a estar ubicado, el tránsito de automóviles y de peatones hace que el sitio tenga gran potencial de arrendamiento. Se ha logrado establecer conversaciones con algunos interesados en formar parte del proyecto, y se ha desarrollado una lista de parámetros para calificarlos. Estos son: Es o no franquicia, número de locales en la ciudad y/o país, tipo de producto, valor de la marca medido por reconocimiento de esta por parte de los clientes en base a una encuesta que nos indique que marca es la más valorada localmente, interés en ser parte del proyecto, renta mensual que estaría dispuesto a pagar. Se han recibido propuestas de varios proveedores de AyB de los cuales los más calificados después del proceso de selección fueron: Café de Tere, Sweet and Coffee y Juan Valdez.

24 24 14 Foto Proveedores de AyB Café de Tere-Google Maps 15Foto Proveedores de AyB Sweet&Coffee-Google Maps

25 25 16Foto Proveedores de AyB Juan Valdez-Google Maps INFORMACIÓN ECONÓMICA Y DEMOGRÁFICA La información demográfica y económica del proyecto fue obtenida en base a consultas realizadas personalmente. Estas consultas nos permitieron establecer el tipo de huésped al que se dirige el hotel y su situación económica. Logramos establecer que el 17% de los turistas internacionales que llegan al Ecuador vienen de estados Unidos, un mercado que conoce muy bien la marca Days Inn. Así también pudimos saber que un 22% de los turistas que llegan al país lo hacen por Guayaquil.

26 26 PROMEDIO DE OCUPACIÓN COMPETENCIA Los años anteriores, los hoteles de la competencia han mostrado variados porcentajes de ocupación. El hotel con la mayor ocupación es el Hilton Colon, Seguido por el hotel Sheraton y el hotel Oro Verde. La siguiente tabla muestra los porcentajes de ocupación de los principales hoteles de Guayaquil. 17 Cuadro 1 Porcentaje de Ocupación Hoteles Gye-Fuente Hotel Sonesta SOSTENIBILIADAD PROYECTO Para lograr que el proyecto se viabilice, ser requerirá un préstamo con instituciones gubernamentales como la CFN, así como también con inversionistas extranjeros. La tasa de interés a la que se pedirán prestados estos valores ha sido calculada en 8% anual. También se ha tomado en cuenta un valor anual que se paga a la franquicia, la

27 27 cual está definida en el 4% del total de las ventas en habitaciones, así como también un Base fee que se paga al operador, en este caso nosotros mismos, el cual está definido en 1% del total de las ventas en habitaciones o en su defecto $5000 dólares fijos 18Tabla 1 Sensibilidad Financiera-Fuente Copia Modelo Model Hotel Breakfast v4 En base a las ventas y el total de utilidad anual y descontando los costos financieros tanto del valor del terreno como de los préstamos realizados encontramos que el retorno de la inversión es el siguiente:

28 28 19Tabla2 Retorno de la Inversión-Copia Modelo Hotel Breakfast V4 Para definir estas tasas de retorno se ha establecido que tanto el inversionista externo como el inversionista del terreno reciban rentas anuales fijas, y de esta manera hacer que su inversión sea más atractiva. El faltante de la inversión se hace mediante crédito de la CFN, la cual no pide una renta variable sino solo el pago de intereses y capital anual. TARIFA PORCENTUAL POR SEGMENTO POR DÍA Diferentes segmentos tendrán diferentes tarifas, las cuales ayudarán al hotel a alcanzar las metas de ocupación y de ingresos. La siguiente tabla muestra el cálculo con el cual se desea que las tarifas cubran el 100% de los ingresos diarios.

29 29 20Tabla 3 Ocupación Porcentual por Segmento-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 TARIFA POR SEGMENTOS PROYECCIÓN ANUAL La proyección de las tarifas por los próximos 10 años es calculada con un incremento anual del 3%, dando como resultado una proyección que se muestra en la tabla siguiente. 21Tabla 4 Tarifa por segmentos proyección anual-fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4

30 30 PROYECCIÓN DE OCUPACIÓN ANUAL La ocupación anual también tiene un incremento en base a lo analizado en hoteles de la competencia. Esta ocupación tiende a aumentar los primeros 3 años hasta encontrar un equilibrio en el año 4, logrando de esta manera estar en los mismos promedios de la competencia. La siguiente tabla muestra lo explicado anteriormente. 22Tabla 5 Proyección de Ocupación anual-fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 ESTRUCTURA DE COSTOS Y GASTOS Los costos y gastos del Hotel están distribuidos por departamento, cabe mencionar que el hotel no cuenta con Ya dentro de sus servicios ya que el hotel arrienda el local de cafetería a cadenas nacionales o internacionales. La siguiente estructura de costos detalla los valores a pagar por Item:

31 Estructura Departamental 23Tabla 6 Estructura de costos y gastos Habitaciones-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4

32 32 24Tabla 7 Estructura de costos y gastos AyB-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 25Tabla 8 Estructura de costos y gastos Lavandería-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4

33 26Tabla 9 Estructura de costos y gastos Telefonos-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 33

34 27Tabla 10 Estructura de costos y gastos Administración-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 34

35 35 28Tabla 11 Estructura de costos y gastos Sistemas-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 29Tabla 12 Estructura de costos y gastos Recusrsos Humanos-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4

36 30Tabla 13 Estructura de costos y gastos Mercadeo-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 36

37 31Tabla 14 Estructura de costos y gastos Mantenimiento-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 37

38 38 32Tabla 15 Estructura de costos y gastos Agua-Luz-Fuerza-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 33 Tabla 16 Gastos Fijos-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4

39 Nómina Departamental 34Tabla 17 Nómina Departamental Habitaciones-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4

40 35Tabla 18 Nomina Departamental Administración-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 40

41 41 36Tabla 19 Nómina Departamental Mantenimiento-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 37Tabla 20 Nómina Departamental Mercadeo-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4

42 42 38Tabla 21 Estado de Resultados Condensados con ocupación promedio mensual de 50%-Fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4

43 43 PROYECCIÓN 10 AÑOS 39Tabla 22 Proyección a 10 años con 2 de gracia-fuente Copia Modelo Hotel Breakfast V4 CONCLUSIÓN Luego de realizar este trabajo se puede concluir que, pese a las condiciones actuales por las que pasan las economías mundiales y la del país, el proyecto podría ser factible. Esto considerando que las inversiones consisten en entregar 3 años de gracia para pagos de renta fija y variable, los cuales se empezarán a pagar desde el tercer año. Esto da la oportunidad de lograr estabilizar el negocio en base al porcentaje de ocupación la mejoría de la tarifa promedio. El retorno de la inversión del inversionista externo como del inversionista del terreno tienen niveles aceptables de entre el 14% y el 16% (TIR), lo cual hace que la inversión sea aceptablemente atractiva. Para el caso de la operación del hotel, el negocio es mucho mejor ya que, aunque los dos primeros años también sería bueno tenerlos en gracia, los ingresos por operación son constantes y van siempre en aumento.

44 44 BIBLIOGRAFÍA Ministerio de Turismo (2014), Principales Indicadores de Turismo, Extraído de: Wyndham Hotel Group (2015), Days Inn-Developer Brochure, extraído de: me nt/toolbox/days%20inn-development%20brochure.pdf Wyndham Hotel Group (2015), Days Inn-Develop extraído de: me nt/toolbox/2015_0323_days%20inn_fullset_pdf_final.pdfr Brochure, Fotos y mapas extraídos de: http://www.google.com/earth/ Tablas extraídas de: Copia Modelo Hotel Breakfast V4, Luis Ponce.

45 45 ANEXOS Anexo 1.- Terreno Vista frontal lejana Francisco de Orellana Vista lateral Víctor Hugo Sicouret

46 46 Vista diagonal Víctor Hugo Sicouret y Francisco de Orellana Vista Frontal

47 Anexo 2 Informe avalúo 47

48 48

49 49

50 50

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